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不過(guò)，與住宅合作社合作共建，與居民自建或個(gè)人合作建房有很大的區(qū)別。

首先，個(gè)人合作建房，房子產(chǎn)權(quán)是個(gè)人的，而通過(guò)住宅合作社合作共建的房子的產(chǎn)權(quán)是社員共同持有的。

其次，住宅合作社有吸收存款的功能，可以集中社員的錢用于建房。

再次，住宅合作社作為一個(gè)整體申請(qǐng)貸款，銀行的風(fēng)控、盡職調(diào)查難度就會(huì)大幅度下降，有明顯的規(guī)模效應(yīng)，更容易獲得貸款。最后，與住宅合作社合作建房之后，合作社會(huì)統(tǒng)一管理這些住房，所以也會(huì)負(fù)責(zé)住宅的維護(hù)。

2010年，德國(guó)一共有1850家住宅合作社，管理著218萬(wàn)套住宅。其實(shí)在整個(gè)歷史上，住宅合作社蓋的房子是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)字的，有些房子已經(jīng)通過(guò)私有化方式賣給了社員。2010年，德國(guó)住宅合作社大概有280萬(wàn)個(gè)注冊(cè)社員，這些人背后對(duì)應(yīng)著大概460萬(wàn)左右的居住人口，相當(dāng)于德國(guó)人口的6%-7%。

政府對(duì)與住宅合作社合作建房給予了多方面的政策支持：一是提供長(zhǎng)期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價(jià)格的土地；四是減少稅收，對(duì)所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等，均以較低稅率征收；五是補(bǔ)貼租金；等等。

不過(guò)，從1986年開始，隨著社會(huì)住房的市場(chǎng)化，政府對(duì)住宅合作社的支持也在減少。例如，德國(guó)開始把貸款期限縮短到了10-15年，而且開始收取利息。1990年，德國(guó)廢除了國(guó)有住房公司和住宅合作社不能盈利的限制，這些住宅合作社開始商業(yè)化運(yùn)作，接受帶有純投資性目的的社員。

德國(guó)政府不僅在供給上下功夫，也在需求上下功夫，以保障低收入家庭的住房需求。對(duì)于低收入家庭，政府推行“社會(huì)住房”和“住房金”等資助政策給予保障。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，即通過(guò)不同的補(bǔ)貼方式，提供可出租的公寓樓、合作社住宅，以低于成本的租金供應(yīng)給低收入階層。此外，德國(guó)政府還實(shí)施“住房金”制度，通過(guò)向低收入家庭提供補(bǔ)貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。

6.保護(hù)承租者權(quán)益，嚴(yán)控炒房行為

德國(guó)房?jī)r(jià)水平較低，還和其發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)有關(guān)。

居民可以租到穩(wěn)定可靠的房子，買房的需求就相應(yīng)下降了。德國(guó)擁有歐洲最大的租賃市場(chǎng)，有90%的家庭在市場(chǎng)上自由租房，受《租房法》保護(hù)，另外10%的家庭租用社會(huì)住房或廉租房，受政策性住房法律的保障。2014年，在德國(guó)只有52.4%的居民擁有自己的住房，這個(gè)數(shù)字在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中是最低的。也就是說(shuō)，在德國(guó)有接近一半的居民靠租房生活。

為什么德國(guó)的租賃市場(chǎng)如此發(fā)達(dá)？

首先，德國(guó)居民不需要通過(guò)買房來(lái)獲取公共資源，戶籍和住房一般不會(huì)成為居民享受當(dāng)?shù)毓操Y源（子女上學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老等）的門檻。

其次，德國(guó)還出臺(tái)了《租房法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》等法律來(lái)保護(hù)承租者的利益。

比如，法律對(duì)房租做了上限限制。由于房屋的具體情況各異，房屋租金由租賃雙方自行協(xié)定，仍屬市場(chǎng)化行為。但出于對(duì)承租人的利益保護(hù)，法律對(duì)房租做了上限限制：如果房東所定的房租超出“合理租價(jià)”的20%，那么出租人的行為就構(gòu)成了違法行為，承租人可以向法庭起訴；如果所定的房租超出“合理租價(jià)”的50%，那么出租人的行為就構(gòu)成了犯罪，將受到更高額度的罰款，甚至被判三年徒刑。

對(duì)于其中談及的“合理租價(jià)”，政府方面提供了充分的指導(dǎo)價(jià)參考。各地區(qū)的市政建設(shè)部門會(huì)與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃和買賣中介機(jī)構(gòu)，定期根據(jù)當(dāng)?shù)赝ǔＧ闆r下的房租價(jià)格統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)制定一張“租房?jī)r(jià)格表”。該表會(huì)詳細(xì)列示不同類型、不同地理位置的房屋的合理租金建議，并公開發(fā)表。這份表格有著公認(rèn)的權(quán)威性，可以作為法庭審理案件時(shí)判斷房租合理與否的依據(jù)。

此外，政府從居民和開發(fā)商兩個(gè)方面嚴(yán)格控制炒房行為，也維護(hù)了德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。政府對(duì)房地產(chǎn)商采取嚴(yán)格的限價(jià)政策，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果開發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20%，那么購(gòu)房者就可以向法庭起訴開發(fā)商；如果超過(guò)50%，那么將被定性為“獲取暴利”，開發(fā)商可能會(huì)被處以高額罰款和三年有期徒刑。

為了防止居民炒房，德國(guó)政府的管制也非常嚴(yán)格：購(gòu)房人在住房交易時(shí)需支付3%的過(guò)戶費(fèi)、5%的評(píng)估費(fèi)和25%的資本利得稅，以及累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。在交易時(shí)，如果售房人對(duì)房屋持有超過(guò)10年，則不需要支付資本利得稅；若未滿10年，則需繳納的應(yīng)稅資本利得為“房屋出售價(jià)格—取得房屋成本價(jià)格—可抵扣的修繕成本價(jià)格”，并嚴(yán)格按照個(gè)人所得稅的累計(jì)稅率進(jìn)行征稅。

綜合上述內(nèi)容可知，德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定在較低水平，可以歸結(jié)為兩條根本原因：

第一，住房供應(yīng)量總體較為充足，而且供給結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化中，居住需求得到了很好的滿足；

第二，炒房成本增加，投資需求受到抑制，保護(hù)了租賃者利益，使居住需求得到滿足，同時(shí)努力做到“房住不炒”。

但是，德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)不一定能移植到其他國(guó)家，移植了也不一定有效。

從德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)中，我們看到的是，房?jī)r(jià)并不神秘，滿足供給、需求決定房?jī)r(jià)的基本規(guī)律。同時(shí)也要看到，2012年以來(lái)，柏林和慕尼黑的房?jī)r(jià)快速上漲，柏林的房?jī)r(jià)翻了一倍，慕尼黑的房?jī)r(jià)也已經(jīng)漲了66%，增速甚至快于倫敦（61%）。

目前，歐洲經(jīng)濟(jì)雖然復(fù)蘇，但是依然實(shí)行負(fù)利率，說(shuō)明投資機(jī)會(huì)依然不多，房地產(chǎn)在長(zhǎng)期內(nèi)的保值、增值作用會(huì)得到進(jìn)一步體現(xiàn)。而德國(guó)作為歐洲最大、最有活力的經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)上行。在不久的將來(lái)，關(guān)于德國(guó)房?jī)r(jià)低的論斷，可能成為歷史。